Investir pour défiscaliser ses revenus grâce au déficit foncier

Si vous investissez dans un bien immobilier nu, vous pouvez profiter d'un abattement sur votre impôt sur le revenu si vos dépenses sont plus élevées que vos recettes. Ce dispositif, appelé déficit foncier, vous permet de déduire le déficit de votre imposition personnelle.

Le déficit foncier : de quoi s’agit-il ?

Un investisseur immobilier reçoit des loyers et supporte les dépenses liées à l'entretien et à la gestion de son patrimoine. Ces dépenses englobent notamment :

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  • les frais de gestion éventuels ;
  • les frais d'entretien ;
  • les frais de copropriété ; 
  • les taxes ;
  • les intérêts sur les prêts ;
  • les travaux.

Si les charges liées à la location d'un bien immobilier sont plus élevées que les loyers perçus, un déficit foncier peut apparaître. Il est alors possible, sous certaines conditions, de déduire ce déficit du revenu global du propriétaire. Toutefois, ce montant ne peut pas excéder 10 700 € par an et le bien doit être mis en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit. En savoir plus sur ce lien : https://www.emprunter-malin.com/deficit-foncier/.

Tous les projets d'investissement dans l'immobilier locatif sont éligibles

Le déficit foncier est applicable à l'ensemble des biens immobiliers, quelle que soit leur localisation, à condition que le logement soit loué à des fins d'habitation.

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Il n'y a pas de limite au montant du déficit foncier qui peut être déduit des impôts.

Le déficit foncier permet de réduire le montant des revenus imposables du contribuable, sans être soumis au plafonnement des niches fiscales, tel que celui imposé par la loi Pinel. La réglementation prévoit uniquement quelques limites, notamment :

  • Les revenus immobiliers peuvent être déduits sans limite, mais le revenu global est plafonné à 10 700 euros.
  • Déficit reportable pendant 10 ans. S'il est reporté, il ne peut être déduit des revenus fonciers imposables que l'année suivante.

En conséquence d'une baisse de l'assiette des revenus imposables soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPP), une économie d'impôt peut être réalisée. Ce qui est un grand avantage. 

Impôt soumis au contribuable

Plus la Tranche Marginale d'Imposition de l'investisseur est élevée, plus l'effet fiscal est important. De même, si l'acquéreur possède déjà des revenus fonciers imposables, l'économie d'impôt sera plus conséquente. En effet, le déficit foncier va d'abord être déduit des revenus fonciers existants, qui sont soumis à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Cela signifie que la diminution du montant des prélèvements sociaux à payer sera d'autant plus importante.

Engagement de location d'une durée de 3 ans seulement

Si des revenus globaux ont été imputés pour couvrir une partie du déficit foncier, l'investisseur doit s'engager à louer son logement pour une période de 3 ans. Cet engagement est très léger comparé à d'autres régimes fiscaux.